Rata kredytu hipotecznego
Co naprawdę zmienia wysokość raty
Rata kredytu hipotecznego zależy od kwoty, okresu, oprocentowania i typu spłaty. Najczęściej użytkownik widzi jedną miesięczną kwotę, ale pod spodem działa mechanika kapitału i odsetek, która zmienia się z każdym miesiącem.
Dłuższy okres obniża ratę, ale podnosi koszt
Wydłużenie okresu spłaty może pomóc w zdolności kredytowej i w miesięcznym budżecie. Jednocześnie daje bankowi więcej czasu na naliczanie odsetek, dlatego całkowity koszt kredytu rośnie.
To dlatego tabela porównania okresów jest ważniejsza niż pojedynczy wynik. Dla tego samego kapitału różnica między 20 a 30 latami może wyglądać niewinnie w racie, ale bardzo mocno w sumie odsetek.
Rata równa i malejąca to różne profile ryzyka
Rata równa jest prostsza dla budżetu, bo miesięczne obciążenie jest bardziej przewidywalne przy tym samym oprocentowaniu. Rata malejąca oznacza wyższe raty na początku, ale szybciej zmniejsza kapitał i zwykle obniża koszt całkowity.
Jeżeli bank daje wybór, warto sprawdzić oba warianty. Rata malejąca wymaga wyższej zdolności na starcie, ale może być atrakcyjna dla osób z wysokim dochodem i planem szybszej spłaty.
Oprocentowanie zmienne wymaga bufora
Przy kredycie zmiennym rata nie zmienia się codziennie, tylko zgodnie z okresem aktualizacji zapisanym w umowie. Najczęściej znaczenie ma wskaźnik referencyjny i marża banku, a sama decyzja RPP nie musi od razu przełożyć się na ratę.
Dlatego przed decyzją warto policzyć wariant bazowy i wariant stresowy, na przykład z oprocentowaniem wyższym o 1-2 punkty procentowe. Jeżeli budżet pęka przy takim teście, kredyt jest zbyt napięty.