Podatek katastralny w Polsce: jest projekt z 2026 roku. Co naprawdę zakłada?

Przykład: trzy mieszkania, ale podatek nie wynosi 1,5% od wszystkiego

Załóżmy, że jedna osoba ma trzy lokale kupione w tej kolejności: 50 m², 60 m² i 45 m². Dla uproszczenia każdy metr podstawy modelowej ma wartość 12 tys. zł, a współczynnik gminy wynosi 1,0. W 2027 r. pierwsze dwa lokale trafiają do stawki 0,02%, lecz działa na nie pięcioletni limit powierzchniowy. Trzeci lokal dostaje 0,5%.

Ten przykład pokazuje, dlaczego proste kalkulatory „wartość portfela × 1,5%” są błędne nawet względem samego projektu. Liczy się pozycja każdej nieruchomości, rok, okres ochronny, powierzchnia zajęta na działalność i możliwe wyłączenia. Stawka 1,5% byłaby osiągnięta dopiero po latach wzrostu, a nie w pierwszym roku.

Największy problem projektu: współwłasność nie daje jednej pewnej kwoty

Projekt każe uwzględniać także nieruchomości, w których podatnik jest współwłaścicielem. Nie ustanawia minimalnego udziału. W praktyce niewielki udział odziedziczony w dwóch lokalach mógłby sprawić, że własne mieszkanie podatnika stanie się trzecią nieruchomością. Tekst nie rozwiązuje również jasno wspólności majątkowej małżeńskiej.

Związek Powiatów Polskich zwrócił uwagę na jeszcze poważniejszą lukę: projekt nie przesądza, czy przy współwłasności podstawą ma być pełna wartość, czy tylko wartość udziału. Dlatego kalkulator pokazuje dwa warianty. Nie wybiera jednego i nie nazywa go zobowiązaniem podatkowym, bo dzisiejszy tekst projektu nie daje do tego wystarczającej podstawy.

Portal DOM nie jest jeszcze katastrem ani wyceną twojego mieszkania

Portal DOM ma zwiększyć przejrzystość cen mieszkań i domów. Projekt podatkowy chce wykorzystać średnią cenę transakcyjną w gminie, lecz pozwala zrobić to dopiero od 2028 r. Gdy danych zabraknie, wraca do wskaźnika odtworzeniowego. To rozwiązanie jest łatwiejsze administracyjnie niż wycena każdego lokalu, ale ma poważne ograniczenie: średnia gminna nie widzi całej różnicy między nowym apartamentem, starym lokalem do remontu i dwoma ulicami o zupełnie innych cenach.

Polska ma już część infrastruktury potrzebnej do lepszego systemu. Rejestr Cen Nieruchomości jest od lutego 2026 r. dostępny bez opłat, ZSIN integruje dane ewidencyjne z innymi rejestrami, a ustawa o gospodarce nieruchomościami od lat zawiera ramy powszechnej taksacji. Problemem pozostaje jakość danych. NIK w grudniu 2025 r. oceniła, że po ponad 20 latach modernizacji EGiB nadal bywa niespójna i nieaktualna.

W dojrzałych systemach zagranicznych sama automatyzacja nie wystarcza. Holenderska wartość WOZ jest aktualizowana co roku, ale podatnik może zobaczyć raport, cechy nieruchomości i obiekty porównawcze, a system podlega niezależnej kontroli. Dla Polski oznacza to, że prawdziwa powszechna wycena wymaga nie tylko algorytmu, lecz także jawnych danych, rzeczoznawców, kontroli błędów i sprawnej drogi odwoławczej.

O jakich pieniądzach mówimy — i dlaczego łatwo je źle policzyć

Na koniec 2024 r. GUS wykazywał około 16 mln mieszkań o łącznej powierzchni około 1,2 mld m². NBP szacował wartość zasobu mieszkaniowego na około 7,8 bln zł. To pokazuje skalę rynku, ale nie jest gotową bazą podatkową: nie przypisuje urzędowej wartości każdemu lokalowi i nie uwzględnia projektowanych wyłączeń.

Dochody samorządów z obecnego podatku od nieruchomości wyniosły w 2025 r. około 37,7 mld zł. Nie wolno jednak porównywać tej kwoty wprost z podatkiem tylko od mieszkań. Dane SP-1 za 2024 r. wskazują, że 83,5% wpływów pochodziło z przedmiotów związanych z działalnością gospodarczą, a budynki mieszkalne odpowiadały za około 3,5%.

KE, OECD i MFW mówią o wartości nieruchomości. Nie ustalają jednak polskiej stawki

Komisja Europejska w rekomendacji z 3 czerwca 2026 r. ponownie wskazała, że Polska opiera podatek od nieruchomości na niskich, centralnie limitowanych stawkach powierzchniowych i powinna przesunąć system w stronę wartości gruntu lub nieruchomości. OECD rekomenduje regularnie aktualizowany podatek wartościowy połączony z ulgami albo odroczeniem dla gospodarstw o niskiej płynności. MFW również wskazuje na potrzebę inwestycji w system wyceny.

To ważna presja ekspercka, ale nie ustawodawstwo. Instytucje nie wyznaczyły Polsce jednej stawki 1%, 1,25% czy 2%. Dlatego usunęliśmy z kalkulatora stare „modele OECD” i „model UE”, które arbitralnie przypisywały tym instytucjom konkretne procenty. Można testować własny procent w trybie hipotetycznym, ale wynik musi pozostać wyraźnie opisany jako scenariusz użytkownika.

Czy podatek katastralny wejdzie w życie?

Uczciwa odpowiedź brzmi: nie wiadomo. Projekt jest na zbyt wczesnym etapie, aby podać wiarygodną datę. Nie ma numeru druku, pierwszego czytania ani rządowej oceny skutków. Marszałek Sejmu zwracał się do wnioskodawców o uzupełnienie skutków finansowych, a ZPP kwestionuje założenie, że gminy poradzą sobie z nowymi systemami, integracją danych i obsługą odwołań w ramach obecnych zasobów.

Nawet gdyby kierunek polityczny zyskał większość, pełny system wartościowy byłby przedsięwzięciem wieloletnim. Trzeba uporządkować rejestry, wybrać metodę wyceny, zbudować kontrolę jakości, przygotować decyzje i odwołania oraz ustalić osłony dla osób mieszkających w wartościowej nieruchomości, lecz osiągających niski bieżący dochód.

Najbliższe fakty, które naprawdę zmienią sytuację, to nadanie numeru druku, publikacja poprawionego tekstu, wyznaczenie pierwszego czytania, stanowisko rządu albo wycofanie projektu. Do tego czasu kalkulator pozostaje symulatorem dokumentu z 20 marca 2026 r.

Co właściciel może zrobić dzisiaj

1. Nie podejmować decyzji finansowych na podstawie nagłówka, że „kataster już wchodzi”.
2. Sprawdzić liczbę posiadanych i współposiadanych lokali, bo projekt liczy udziały i cały kraj.
3. Przetestować projekt osobno dla 2027 i późniejszych lat, ponieważ stawka podwyższona rośnie.
4. Traktować średnią cenę gminną jako podstawę modelową projektu, nie jako wycenę własnego mieszkania.
5. Śledzić metryczkę Sejmu, a nie przewidywania o terminie uchwalenia.

Najczęstsze pytania

Źródła i dokumenty

Najpierw sprawdzamy dokument pierwotny, potem opinie i dane objaśniające skutki. Stan projektu oraz formuły zweryfikowano na 31 lipca 2026. Po zmianie tekstu lub etapu legislacyjnego kalkulator wymaga ponownej kontroli.