Kalkulator Ryczałtu od Najmu
Oblicz ile podatku zapłacisz od wynajmu mieszkania w 2026 roku. Uwzględnia limit 100 000 zł i rozliczenie małżonków.
Dane wynajmu
Tylko czynsz dla Ciebie — bez mediów, bez czynszu administracyjnego
Np. miejsce parkingowe, komórka lokatorska, garaż
Jak działa ryczałt od najmu?
- 8,5% — od przychodów do 100 000 zł rocznie
- 12,5% — od nadwyżki ponad 100 000 zł
- Brak składek ZUS — najem prywatny nie podlega ubezpieczeniom
- Brak kosztów — ryczałt naliczany od przychodu, nie od dochodu
Twój ryczałt
Terminy wpłat ryczałtu
Do 20. dnia następnego miesiąca (lub kwartalnie: 20.04, 20.07, 20.10, 20.01).
Zeznanie PIT-28 — do 30 kwietnia 2027.
Sprawdź co się bardziej opłaca — wynajmowanie czy kupno na kredyt.
Ile podatku od wynajmu — tabela porównawcza
| Czynsz/mies. | Przychód/rok | Podatek/rok | Podatek/mies. | Stawka efekt. |
|---|---|---|---|---|
| 1500 zł | 18 000 zł | 1530 zł | 128 zł | 8.5% |
| 2000 zł | 24 000 zł | 2040 zł | 170 zł | 8.5% |
| 2500 zł | 30 000 zł | 2550 zł | 213 zł | 8.5% |
| 3000 zł | 36 000 zł | 3060 zł | 255 zł | 8.5% |
| 3500 zł | 42 000 zł | 3570 zł | 298 zł | 8.5% |
| 4000 zł | 48 000 zł | 4080 zł | 340 zł | 8.5% |
| 5000 zł | 60 000 zł | 5100 zł | 425 zł | 8.5% |
| 6000 zł | 72 000 zł | 6120 zł | 510 zł | 8.5% |
| 8000 zł | 96 000 zł | 8160 zł | 680 zł | 8.5% |
| 10 000 zł | 120 000 zł | 11 000 zł | 917 zł | 9.2% |
| 12 000 zł | 144 000 zł | 14 000 zł | 1167 zł | 9.7% |
| 15 000 zł | 180 000 zł | 18 500 zł | 1542 zł | 10.3% |
Tabela zakłada 12 miesięcy wynajmu, rozliczenie indywidualne (limit 100 000 zł). Kwoty zaokrąglone do pełnych złotych.
Ryczałt od najmu prywatnego — co musisz wiedzieć
Od 1 stycznia 2023 r. najem prywatny w Polsce rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że nie możesz już wybrać skali podatkowej (17%/32%) ani odliczać kosztów (amortyzacji, remontów, odsetek). Zamiast tego płacisz prosty podatek od przychodu (czynszu), bez żadnych odliczeń.
Stawki w 2026 r. pozostają bez zmian: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Małżonkowie mogą podwoić limit do 200 000 zł, jeśli złożą odpowiednie oświadczenie.
Co jest przychodem, a co nie?
Jest przychodem
- Czynsz najmu (kwota „dla Ciebie")
- Opłata za meble / wyposażenie
- Opłata za miejsce parkingowe (jeśli wliczona w czynsz)
- Kaucja zatrzymana na poczet szkód
NIE jest przychodem
- Czynsz administracyjny do spółdzielni/wspólnoty
- Opłaty za media (prąd, woda, gaz, ogrzewanie)
- Fundusz remontowy
- Wywóz śmieci
- Kaucja zwrotna
Kluczowe: Aby media i czynsz administracyjny nie stanowiły przychodu, muszą być wyraźnie wyodrębnione w umowie najmu jako obciążające najemcę. Dobrze skonstruowana umowa może obniżyć podstawę opodatkowania nawet o 30-50%.
Najem prywatny vs działalność gospodarcza
| Kryterium | Najem prywatny (ryczałt) | Działalność gosp. |
|---|---|---|
| Stawka podatku | 8,5% / 12,5% | 12% / 32% (skala) lub 19% (liniowy) |
| Odliczanie kosztów | Nie | Tak |
| Składka zdrowotna | Brak | 9% dochodu |
| Składki ZUS | Brak | ~1 600 zł/mies. |
| Amortyzacja | Nie | Tak (1,5%/rok) |
| Formalności | Tylko PIT-28 | KPiR / ryczałt + VAT (opcj.) + ZUS |
Dla większości wynajmujących 1-2 mieszkania, najem prywatny na ryczałcie jest prostszy i tańszy. Działalność opłaca się głównie przy wielu nieruchomościach i wysokich kosztach remontowych.